martes, julio 5, 2022

Ley de Alquileres: por qué quieren derogarla y qué proyectos hay en la provincia

Diputados Bonaerenses realizó un repaso sobre los puntos fuertes de la norma, las complicaciones que surgieron a raíz de su entrada en vigencia y la propuesta en la Legislatura provincial para promover los derechos de los inquilinos.

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La Ley de Alquileres N°27.551 generó fuertes controversias desde que entró en vigencia desde hace más de un año. En un par de meses, varios legisladores presentaron en el Congreso nacional iniciativas para reformar o derogar la norma.

La polémica se reavivó cuando, en el marco de la campaña por las elecciones 2021, la precandidata a diputada nacional por CABA, María Eugenia Vidal, anunció que, de conseguir una banca en la Cámara baja, promovería la derogación de la Ley de alquileres.

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Del otro lado, la norma tiene férreos defensores en la gestión pública, especialmente en la provincia de Buenos Aires, donde el senador bonaerense Francisco Paco Durañona propuso un proyecto para reforzar las garantías para los inquilinos que prevé el articulado.

En el cúmulo de opiniones, en los últimos meses algunos sectores presentaron a la ley como la culpable de los incrementos de hasta 70% en los contratos de alquiler registrados desde abril pasado.

¿Es tan así? ¿La nueva ley de alquileres es sinónimo de aumentos? ¿Por qué se quiere derogar la norma? ¿Qué implica el proyecto de ley de alquileres en la provincia de Buenos Aires?

Diputados Bonaerenses hizo un repaso de todos estos interrogantes con Juan Arrizabalaga, integrante de Inquilinos Agrupados, quien explicó cuáles son los puntos fuertes de la norma, qué faltó para que beneficie a los locatarios y qué significa la reforma propuesta en la Legislatura bonaerense.

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Por qué quieren derogar la ley de Alquileres

 

La Ley de Alquileres 2020 tuvo una implementación accidentada a causa de la pandemia de coronavirus, por lo que se demoró hasta abril pasado la cabal entrada en vigencia de la norma.

Es que, el marco regulatorio se estrenó junto a un aumento desmedido en el precio de los alquileres que llegó a superar el 70%, impulsado por el fin del congelamiento de los contratos, que el Gobierno nacional promovió por la emergencia sanitaria.

“Hubo un error. Jamás en la historia se vencieron tantos contratos en el mismo mes (abril) por el descongelamiento de los alquileres abrupto, algo que no tiene que ver con la ley”, analizó Arrizabalada para Diputados Bonaerenses.

 

Juan Arrizabalaga es parte de Inquilinos Agrupados.

En ese sentido, el referente por los derechos de los inquilinos explicó que “hubo una concentración de la demanda y de estancamiento de la oferta”, cuando se le puso fin al congelamiento de alquileres que protegió a los locatarios durante 2020 en plena pandemia de COVID-19.

En sí, hubo falta de previsión para evitar que los contratos que vencieron entre marzo de 2020 y abril de 2021 generaran un cuello de botella de inquilinos buscando renovar contratos, con una maroma de dueños del otro, poniendo el precio a las viviendas según creyeran conveniente.

El resultado fue un aumento abrupto del valor de los alquileres, incluso 20% por encima de la inflación de ese mes. La respuesta de la oposición, desde Juntos por el Cambio, fue criticar la norma y presentar proyectos para reformar e incluyo derogar la Ley de Alquileres.

 

 

“Es entendible la actitud porque (la oposición) está muy ligada a los sectores concentrados de la economía, en este caso con el mercado inmobiliario, pero la ley era necesaria”, manifestó Arrizabalaga.

En ese aspecto, el integrante de Inquilinos Agrupados agregó que la ley ordenó “el mercado de la vivienda, privado, donde se sucedían todo tipo de usuras y de aprovechamientos, que da lugar a situaciones críticas de los que vivimos alquilando”.

“Sin duda la Ley de Alquileres genera oposición desde el sector inmobiliario debido a las regulaciones que establece para la firma del contrato. Es uno de los pocos mercados que está absolutamente en negro. Es un taboo el mercado inmobiliario en Argentina”, evaluó Arrizabalaga respecto de las resistencias a la ley de alquileres.

 

Pagar por una vivienda se convirtió en una de las actividades más caras para la economía familiar.

Para el representante de la organización de inquilinos, después de la suba desmedida del precio, las inmobiliarias “dieron un golpe de mercado”. “Alentaron que los propietarios saquen del mercado las viviendas después del 30 de marzo”, remarcó.

Al respecto, Arrizabalaga expresó que la medida estaba destinada “a contrariar la prórroga del decreto que congeló los precios en 2020 y la nueva Ley de Alquileres, justo en el momento en que se iniciaba su implementación".

“Ahora dicen que el problema es la ley porque el aumento fue por eso, pero el problema es la inflación. Básicamente tenemos un ajuste anual arriba de lo esperado. Además, la ley no toca el precio de inicio de contrato, cosa que está mal, pero es algo que no se dice”, cuestionó el referente de inquilinos.

 

El aumento de los alquileres se disparó por la cantidad de viviendas ociosas, casas que los dueños eligen no poner en el mercado.

Así las cosas, la Ley de Alquileres argentina tuvo poco impacto en la vida de los inquilinos entre abril y agosto de este año, o incluso jugó en contra, lo que visibilizó la emergencia en vivienda y las condiciones en las que la mayoría de los locatarios están obligados a firmar contratos.

En contraparte, la norma propone garantías y derechos para las personas que alquilan en el país, beneficios que todavía no llegaron a implementarse con toda la fuerza de la ley que se esperaba, ni bien se conoció la sanción de la norma.

 

Qué cambios hay en la ley de alquileres 2021

 

En concreto, la nueva ley de alquileres propone una actualización del precio de los contratos, anualmente, en relación a un índice que compara la evolución de los salarios y de la inflación.

“El índice da certidumbre, lo que es muy bueno. Si los salarios están por encima de la inflación el aumento del alquiler estará por debajo del incremento del sueldo, lo que positivo. A su vez, si la inflación está por encima de los salarios, el índice estará por debajo de la inflación, lo que también es un acierto”, aclaró Arrizabalaga.

Además, la norma prevé contratos por un mínimo de 3 años, el registro de los mismos en AFIP, la posibilidad de negociar los acuerdos de renovación con tres meses de antelación y la devolución al inquilino del mes de depósito a precio actualizado.

 

 

En ese mismo sentido, la Ley de Alquileres promueve la eliminación del pago de expensas extraordinarias por parte de los locatarios, que corren por cuenta del dueño del inmueble, y elimina finalmente la indexación del precio del alquiler.

De todas formas, la Ley de Alquileres todavía es sinónimo de aumento y los cambios positivos a favor de los inquilinos parecen no tener impacto. En ese sentido, el integrante de Inquilinos Agrupados reflexionó que “hay que seguir trabajando la regulación de la negociación inmobiliaria”.

 

Ley de Alquileres provincia de Buenos Aires

 

En el territorio bonaerense, el senador provincial Francisco Paco Durañona presentó un proyecto de ley ante la Legislatura para evitar que los inquilinos paguen los honorarios de la inmobiliaria al momento de celebrar un contrato de locación.

La iniciativa, que es complementaria a la ley nacional, viene a cubrir uno de los tantos huecos que la norma sancionada en 2020 dejó a las inmobiliarias. En concreto, el proyecto busca reformar la actual Ley de Honorarios de la provincia.

En sí, en el territorio bonaerense el pago de los honorarios a los corredores inmobiliarios debería realizarse entre ambas partes, inquilinos y dueños, en un 4% del valor total por dos años del alquiler.

 

El senador bonaerense Paco Durañona, junto a otros funcionarios, al presentar  el proyecto de reforma de la ley de honorarios.

En específico, según la Ley de honorarios que rige actualmente, al locatario le corresponde el 2% y al locador, el otro 2% restante. Esa garantía no se cumplió nunca. “Al final pagaba el 4% el inquilino”, resaltó Arrizabalaga.

En ese contexto, el representante de Inquilinos Agrupados describió que, con la nueva Ley de Alquileres, con los contratos a 3 años, los honorarios aumentaron aún más: “Ahora piden que pagues 4% por tres años, eso es un abuso, porque se paga casi dos meses solo de comisión inmobiliaria”, cuestionó.

Por todo esto, Durañona propuso actualizar la ley de honorarios y, de paso, obligar al  dueño del inmueble a pagar la comisión de los corredores, algo que “no regula la ley de alquileres”, explicó Arrizabalaga.

 

 

Sobre eso, el referente por los derechos de los inquilinos manifestó que “hay que modificar la ley de honorarios, para que se pague de manera justa y lo que propone la iniciativa en Legislatura es que los honorarios solo los pague el propietario pero solo por un año”.

“Así sería menos de un alquiler. El propietario pagaría por el contrato de 3 años un porcentaje por un año, ese sería el costo para el dueño, que obtiene una renta por algo que no hace, porque lo hace el corredor”, reflexionó Arrizabalaga respecto de la iniciativa presentada por el senador bonaerense.

Mientras tanto, en la provincia de Buenos Aires, los contratos de alquiler son cada vez más un bien de lujo, por el aumento desmedido de este año, pero también por el alto costo de los honorarios, que corre por cuenta de los inquilinos.

 

 

Por lo mismo, Arrizabalaga concluyó que no regular el pago de los honorarios para las inmobiliarias, una medida que acompañaría el impacto positivo de la ley de alquileres, “es embargarle la vida a millones de inquilinos”.

“Ya era un abuso no cumplir la ley de honorarios, algo que sucedía por parte de los martilleros, todavía más cobrarle el 4% por tres años. La vivienda es un derecho, la gente no puede quedar en la calle por una cosa así”, enfatizó Arrizabalaga sobre la situación de los locatarios en la provincia.

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