En los últimos días, se registró una auspiciada lluvia de recomendaciones para adquirir créditos UVA desde distintos actores, sin embargo el economista Alejandro Barros, en diálogo con Diputados Bonaerenses, advirtió proceder con cautela a la hora de acceder a este tipo de préstamos y alertó sobre las limitaciones dentro de la industria inmobiliaria.
Cabe señalar que, aparejado a estas recomendaciones, las instituciones financieras incrementaron los montos otorgados en los créditos UVA que ascendieron a más de 100 millones de dólares con el objetivo de aumentar la demanda y reactivar el alicaído mercado inmobiliario.
“Las inmobiliarias están incentivando a que la gente saque los créditos UVA más que nada por la venta. Necesitan vender porque, por más que se haya reactivado un poco toda la industria inmobiliaria, venimos de un proceso de destrucción de valor de años”, detalló Barros sobre la “campaña” que llevan adelante desde el sector inmobiliario para recuperar algo de terreno en plena recesión.
Según datos publicados por el Banco Central de la República Argentina (BCRA), las entidades colocaron sobre las líneas de préstamos hipotecarios 125.705 millones de pesos, lo que equivale a USD 106 millones al valor del dólar MEP del pasado viernes, a una tasa promedio del 4,8% anual por encima del ajuste por inflación.
En concreto, el stock total de hipotecarios subió un 21,4% en septiembre y totalizó $968.000 millones, por lo que se estima que pronto llegará al billón de pesos. Es decir, la cifra duplica a la del mes anterior, y si bien el número es bajo para el sistema, da cuenta de un crecimiento importante si se considera que hasta mayo de este año, los bancos prácticamente no tenían líneas disponibles.
“En el contexto de una recesión tan fuerte como tiene Argentina, el tener una salida para lograr reactivar el mercado inmobiliario es importante”, puntualizó el economista, docente de la Universidad de Morón (UM) e integrante de la comisión Estudios Económicos del Consejo Profesional de Ciencias Económicas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA).
En este contexto, Barros explicó que durante la presidencia de Mauricio Macri, “los valores inmobiliarios cayeron relativamente” y detalló que tanto el peso como el dólar se devaluaron, con lo cual “los valores inmobiliarios seguían más o menos estancados, o en caída”. “Ahora se recuperaron, pero no recuperaron los niveles que deberían tener”, indicó.
Asimismo, el profesional expuso que tanto el mercado inmobiliario como el de capitales “están deprimidos” y especificó que si en la actualidad, el contexto económico no permite que se puedan realizar grandes inversiones en torno a los prestamos hipotecarios por el bajo rendimiento redituable que tienen las operaciones.
Cabe recordar que, una vez que terminó la gestión de Mauricio Macri, la ola de damnificados por los créditos UVA que no podía afrontar los abultados costos de las cuotas inmobiliarias debieron organizar el reclamo y por estas horas, arriban al Congreso de la Nación para que los senadores de la comisión de Presupuesto y Hacienda apruebe el proyecto que pretende llevarles un poco de alivio a los más de 100 mil afectados.
En este sentido, Barros profundizó que en una economía más estable los créditos UVA podrían tener un mejor impacto, en el “mundo entero funciona el mercado inmobiliario gracias a los créditos hipotecarios”, y explicó que si baja la inflación, baja la tasa, y si “sube con la inflación, acompaña los índices de crecimiento de precios y no se disparan a las nubes”.
“El hipotecario es uno de los mercados que más mueve la economía en el mundo y lo que hay que incentivar es la competencia en este producto. Necesitas promover el mercado bancario, promover el mercado de capitales para descargar estos productos y que se multipliquen. Y eso va a permitir la expansión de la construcción que es uno de los pilares de la reactivación económica”, concluyó el especialista que reconoció que faltan éste tipo de incentivos en el país.
Ventajas y desventajas de los créditos UVA
“Los bancos son muy estrictos en las calificaciones, más después de un periodo en el cual se tenían que comer un montón de créditos que no podían cobrar”, sostuvo Barros, en referencia a los conflictos que generó que la actualización de las cuotas del crédito UVA estuviera atado a la inflación.
En esa línea, el entrevistado remarcó que uno de los grandes problemas es la edad de quienes buscan acceder a un préstamo hipotecario, así como también su situación crediticia. “Si el solicitante no es joven, no te dan créditos a muy largo plazo”, categorizó Barros, al tiempo que agregó que asociado al primer “obstáculo” de la calificación, tener cuentas abiertas con tarjetas de crédito y demás, baja la capacidad de tomar deuda, “porque estás endeudado en otros productos”, señaló.
En tanto, Barros, aclaró que un “dato muy importante” es que los bancos “no te dan todo el valor de la vivienda” con los créditos UVA, sino que el monto habitual cubre hasta el 75% de la propiedad. “Otra desventaja son los plus por sobre la inflación, ahí estarán compitiendo (entre los bancos), quién cobra más y menos tasa, los gastos asociados, ya sea de apertura de cuentas, de saldos de descubierto especiales que siempre hay, te enchufan los paquetes de cada banco”, añadió el economista.
En cuanto a los aspectos positivos de los créditos UVA, el economista valoró positivamente el poder acceder nuevamente a préstamos hipotecarios como primera ventaja. “La segunda ventaja es que uno bajaría el nivel de tasa a los niveles de inflación, o redondeando la inflación. Ahí, se genera la competencia de quién te pone más o menos tasa. Con lo cual, no debería, y pongo así en potencial, ser excesivamente oneroso”, explicó.
El proyecto por los créditos UVA que trata el Senado
Ante la oleada de personas que se vieron afectadas por los lineamientos de los créditos UVA la Cámara baja aprobó el pasado 6 de julio de 2023 un proyecto que tiene como autor al diputado nacional de la Unión Cívica Radical (UCR), Pablo Daniel Blanco, con algunas modificaciones que beneficiarían a las personas que ya accedieron a éste tipo de hipotecas y a los futuros.
Así, si el Senado de la Nación aprueba el proyecto, la cuota a pagar pasaría a estar determinada por el coeficiente de variación salarial, en base al índice RIPTE, pero si éste superara la inflación se tomaría el valor que diera más bajo, considerando que no debería superar el 30% de los ingresos del deudor y que tampoco podría extenderse el crédito a más de 25% de la duración del plazo original.
Asimismo, los deudores podrían vender su propiedad y, con ello el crédito, con un formato que determinará el Banco Central, podrían deducirse los pagos de Ganancias, y quedarían suspendidos los desalojos, embargos o cualquier tipo de medidas preventivas y/o cautelares en trámite por término de un año.
